Tanto si es su primera compra como si es un inversor experimentado, adquirir una propiedad en Dubái implica mucho más que elegir la ubicación adecuada y pagar el precio. Uno de los documentos más importantes del proceso es el Contrato de Compraventa (SPA).
Este contrato legalmente vinculante describe sus derechos, obligaciones y protecciones como comprador. En este artículo, desglosaremos todo lo que necesita saber sobre el SPA en el sector inmobiliario de Dubái, incluyendo su contenido, importancia legal y consejos para su revisión.
¿Qué es un contrato de compraventa (SPA)?
Un contrato de compraventa (SPA) es un contrato formal entre un comprador y un vendedor de una propiedad (o desarrollador) que establece los términos y condiciones de la transacción de la propiedad.
El contrato de compraventa de viviendas (SPA) adquiere fuerza legal una vez firmado por ambas partes y es de cumplimiento obligatorio según la legislación de los EAU. Actúa como su principal protección legal, especialmente en la compra de propiedades sobre plano.
2. ¿Cuándo se firma el SPA?
El contrato de cesión generalmente se firma después de:
- El comprador paga el importe de la reserva inicial o tarifa de reserva.
- El desarrollador o vendedor finaliza toda la documentación necesaria.
- Ambas partes acuerdan los términos, incluido el plan de pago, la fecha de entrega y las especificaciones.
En las compras sobre plano, el SPA se firma después del formulario de reserva pero antes del registro de Oqood en el Departamento de Tierras de Dubai.
3. ¿Qué incluye el contrato de compraventa de acciones (CPA)? (Cláusulas clave)
Estos son los elementos esenciales que normalmente se encuentran en un SPA de Dubai:
a. Detalles de la propiedad
- Nombre y ubicación del proyecto
- Número y tipo de unidad (apartamento, villa, parcela, etc.)
- Superficie y distribución del suelo
- Asignación de estacionamiento (si corresponde)
b. Precio de compra y plan de pago
- Precio total
- Importe de la reserva pagado
- Calendario de cuotas restantes
- Plazos de pago y sanciones por demora
c. Fecha de entrega
- Fecha estimada de finalización
- Condiciones en las que puede retrasarse la entrega
- Sanciones por retraso (si aplica)
d. Obligaciones del desarrollador/vendedor
- Entregar la propiedad de acuerdo a las especificaciones aprobadas
- Proporcionar garantías y mantenimiento en el momento de la entrega.
- Cumplir con las regulaciones RERA y los procesos DLD
e. Obligaciones del comprador
- Pago oportuno
- Cooperación en el procesamiento de documentos
- Aceptación de la entrega al finalizar
f. Cláusula de fuerza mayor
Cubre eventos inesperados (por ejemplo, desastres naturales, pandemias) que pueden retrasar el proyecto o afectar el rendimiento.
g. Condiciones de rescisión y reembolso
- ¿Qué pasa si el comprador incumple?
- Condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede cancelar el acuerdo
- Políticas de reembolso y cláusulas de caducidad
h. Resolución de disputas
- Especifica la ley aplicable (ley de los EAU)
- Describe la jurisdicción (normalmente los tribunales de Dubái)
- Fomenta la mediación o el arbitraje antes del litigio
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4. Importancia jurídica del SPA
El SPA no es solo una formalidad; es la base de sus derechos legales como comprador. En caso de disputas o retrasos del promotor, su SPA es el primer documento que revisan las autoridades o los tribunales.
RERA y el Departamento de Tierras de Dubai también reconocen el SPA como prueba oficial de venta antes de la emisión del título de propiedad.
5. SPA en compras de propiedades sobre plano vs. propiedades listas para comprar
| Característica | Propiedad sobre plano | Propiedad lista |
|---|---|---|
| Partes | Comprador y promotor | Comprador y vendedor |
| Documento | SPA y Oqood | SPA y transferencia de escritura de propiedad |
| Pagos | Programados por hitos | Pago total o parcial |
| Traspasos | Fecha futura | Inmediata o programada próximamente |
| Nivel de riesgo | Mayor (posibles retrasos) | Menor (activo completado) |
6. ¿Qué debes comprobar antes de firmar un contrato de spa?
Antes de firmar su SPA, asegúrese de:
- Lea cada cláusula con atención: no se salte la letra pequeña.
- Verificar el registro del proyecto con RERA/DLD.
- Confirme los detalles de la cuenta de depósito en garantía si compra sobre plano.
- Haga que un asesor legal revise el contrato.
- Compruebe si hay cargos ocultos o lenguaje vago.
- Asegúrese de que las sanciones y las obligaciones sean mutuas y no unilaterales.
7. ¿Puede modificarse el SPA?
Sí. Ambas partes pueden acordar modificar ciertas cláusulas antes de firmar el contrato de colaboración. Sin embargo:
- Después de la firma, los cambios requieren consentimiento mutuo.
- Las modificaciones deberán realizarse por escrito y estar firmadas por ambas partes.
- Los acuerdos verbales no son ejecutables según la legislación de propiedad de los EAU.
8. ¿Qué sucede después de la firma del SPA?
Una vez firmado el SPA:
- El desarrollador o vendedor registrará la venta en DLD o iniciará el registro en Oqood (para planos).
- Comenzarás a seguir el calendario de pagos acordado.
- Recibirá actualizaciones de construcción (si está fuera del plan).
- Al finalizar, se le notificará para la entrega y liquidación final.
- La propiedad se transferirá a su nombre a través de DLD.
9. Disputas de SPA: ¿Qué pasa si algo sale mal?
Si alguna de las partes incumple el SPA (por ejemplo, falta de pago, demora en la entrega o problemas de calidad), tiene recursos legales:
- Presentar una queja ante RERA o DLD.
- Solicitar mediación a través del Tribunal de Bienes Raíces de Dubai.
- Solicite una compensación o un reembolso según los términos del SPA.
- Congelar el proyecto (en casos excepcionales) mediante medidas regulatorias.
Por esta razón es vital que su contrato de asociación estratégica (SPA) sea detallado, justo y legalmente sólido.
10. Mejores prácticas de SPA para compradores extranjeros
Si está comprando una propiedad fuera de los Emiratos Árabes Unidos, siga estos consejos:
- Verifique siempre la licencia del desarrollador y del proyecto.
- Asegúrese de que su SPA esté traducido a un idioma que usted comprenda.
- Designe un abogado inmobiliario autorizado en Dubai para que lo represente.
- Solicite copias digitales de todos los documentos.
- Confirme que todos los pagos vayan a la cuenta de depósito en garantía, no directamente al desarrollador.
El Contrato de Compraventa (SPA) es uno de los documentos más importantes en su proceso inmobiliario. Protege su inversión, define sus derechos y garantiza que ambas partes se rijan por un conjunto claro de normas.
Ya sea que esté comprando una propiedad sobre plano o lista para usar, un SPA bien redactado puede evitarle dolores de cabeza en el futuro y proteger sus intereses financieros en el mercado inmobiliario de Dubái.